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1.東京都にお住まいのB様が、「無償譲渡を断られた金沢市の築古の実家を買取してもらった事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は東京都にお住まいの60代のB様です。
お母様が亡くなられて金沢市の築古のご実家を相続しましたが、B様は東京都のマンションにご自身のご家族とお住まいのため、金沢市に戻られる予定はありません。
B 様はご実家の隣家に不動産の無償譲渡を持ち掛けましたが、断られてしまいました。

解決したいトラブル・課題

実家を活用する予定がなかったため、実家にいた頃から付き合いが深く関係が良好だったお隣様に無償譲渡を提案しましたが、お隣様も将来的に不動産の処分を検討されていたため、断られました。
ご実家の固定資産税もかかってくるため、早めに処分したいご意向です。

不動産会社の探し方・選び方

B様は実家のエリアに詳しい金沢市の不動産会社に相談したら良い処分方法が見つかると思い、インターネットで探しました。

ホームページを見ていると

• 相続不動産について相談できる
• スピード対応を売り文句にしている
• オンラインで相談できる

不動産会社が気になり、まずはオンラインで相談することにしました。

B様の「トラブル・課題」の解決方法

B様は不動産の無償譲渡を断られたとのことでしたので、不動産における無償譲渡について、まずはご説明しました。

1. 不動産を個人や法人に無償譲渡する

相続した実家の処分方法として、個人や法人に無償で譲渡することは1つの選択肢です。

たとえば、隣地の所有者であれば、自分の敷地が広くなるため、駐車場として使用したり、子供のために別棟で家を建てたりといった活用ができるため、受け取ってもらえる可能性があります。

また、近くの法人でも駐車場として使用したり、社宅として使用したりと使い道があれば、無償譲渡に応じてくれる可能性はあるでしょう。

しかし、特に田舎の場合は隣地の所有者もゆくゆくは手放したいと考えている人が多く、加えて無償譲渡には税金が発生するため、現実的には応じてくれる方は少ないのが実状です。

個人から個人へ無償で土地譲渡をする場合は、贈与側に税金支払い義務はありませんが、土地を譲渡された側は、贈与税の支払いが必要なります。

また、個人から法人へ無償譲渡した場合は、個人には所得税、法人には法人税がかかります。

無償譲渡であっても、相手が法人の場合には時価で売却したものとして所得税が課税されてしまうのです。

B様のケースでも、隣地の所有者も将来的には不動産を処分したい考えだったため、相続した実家の無償譲渡は実現しませんでした。

2.「結果」

無償譲渡について説明した後、ご実家を査定させていただいたところ、金沢まちなかエリアへのアクセスが良い立地でした。
築年数は古いものの、リフォームすれば売却が見込めると判断し、東京にお住まいで手間をかけたくないとの事でしたので、買取を提案しました。

B様はまさか現金化できるとは思っていなかったため、買取金額にも納得いただき、すぐに契約を締結した次第です。

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2.金沢市にお住まいのT様が、「相続した農地を転用して買い取ってもらった事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

T様は金沢市にお住まいの50代のお客様です。
金沢市にお住まいだったお父様が亡くなられて、他に相続人がいないため、おひとりで相続することになりました。

お父様の相続財産には農地が含まれていたため、近隣の農家に農地の売却を相談しましたが、購入希望者が見つかりませんでした。

解決したいトラブル・課題

T様は会社員として働いており、本格的な農業を営む予定はありません。また、家庭菜園を行うには農地が広すぎます。
そのため、相続した農地を売却したいとお考えです。

不動産会社の探し方・選び方

不動産のことに詳しくないT様は、地元の不動産会社に相談すれば、農家の買い手が見つかるかもしれないと思い、インターネットで会社を検索しました。

何社かのホームページを見ていたところ、

• 農地や田畑の売却も受け付けている
• 相続不動産についても相談できる

会社を見つけ、相談に行きました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

T様には、まず農地の売却方法について説明しました。

1.農地の売却方法２つ

農地の売却方法には以下の２つがあります。

〈農地のまま売却する〉

農地の売却先は農地法により、「農業委員会の許可を受けた農家」または「農業従事者」に限定されています。
そのため、農地のままでの売却は非常に難しいのが現状です。
近隣の農家に買い取ってもらうのが最も効率的な方法ですが、買い手が見つからない場合は、農地を取り扱う不動産会社などの専門家の支援を得ないと売却が難しいです。

参考：農地法

〈農地を宅地に転用して売却する〉

農地を宅地に転用できれば一般の買い手にも売却できるため、売却の可能性が高まります。

ただし、宅地に転用するためには都道府県知事等の許可を得るなど複雑な手続が必要です。
また、宅地に転用できる農地と転用できない農地があります。

＜農地転用できる農地とできない農地＞

区分	転用の可否	特徴
農用地区域内農地	原則不許可	農用地区域とされた区域内の農地
甲種農地	原則不許可	市街化調整区域内の土地改良事業が8年以内に施された農地
第1種農地	原則不許可	面積10ha以上の集団農地
第2種農地	条件により可	農業公共投資の対象外の小集団による生産力の低い農地
第3種農地	原則許可	市街地にある区域内の農地

参考：農林水産省｜農地転用許可制度について

周辺の農業に支障が少ない農地のみが宅地などに転用可能であり、上記5種類の農地の中で宅地に転用できるのは、第2種農地と第3種農地のみです。

農地区分は「金沢市役所 農業水産振興課」もしくは「金沢市農業委員会」に問い合わせると確認することが可能です。

2. 「結果」

T様が相続された農地は宅地への転用可能だったため、弊社はT様の農地転用申請のサポートを行い、無事に転用許可が下りたのちに買い取らせていただきました。
T様は農地が手放せたことを喜んでいただき、買取金額にもご納得いただいた上で、契約手続きを完了させた次第です。

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3.金沢市にお住まいのN様が、「相続した実家の売却相場を自分で調べて、不動産売却した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

N様は金沢市にお住まいの50代のお客様です。
お父様が亡くなられて、ご実家である一戸建てを相続することになりました。

N様は金沢市内のマンションにご自身の家族と暮らされているため、相続した実家は処分したいと考えられています。

解決したいトラブル・課題

N様は不動産市況に詳しくないため知人に相談したところ、自分でも売却が可能かどうか調べられることがわかりました。
過去の売却事例の見方を教わり、自分で実際に調べてみると実家近くの同じような築年数の物件が売れていたため、相続した家の売却を依頼したいと考えています。

不動産会社の探し方・選び方

N様は実家の売却ができそうなことがわかったため、金沢市で相続した家を高値で売却してくれそうな不動産会社を探すことにしました。

インターネットで検索していると

• 金沢市に詳しく、戸建ての売却実績が豊富
• 相続不動産についても詳しく、税理士などの専門家や専門業者などと連携している

会社を見つけ、訪問することにしました。

N様の「トラブル・課題」の解決方法

N様は不動産に詳しい知人から成約事例の見方を教わり、実際に自分で調べて実家が売れそうだと判断されています。

N様が見られたのは「不動産情報ライブラリ」というサイトでしたが、自分で相続不動産が売れそうか調べる方法は以下の通りです。

1.相続不動産の売却相場を自分で調べる方法

【インターネットで成約事例を調べる】

「不動産情報ライブラリ」や「レインズマーケットインフォメーション」では、実際の過去の取引事例を確認することができます。

町名や成約価格、築年数、建物面積などの詳細なデータを確認できるため、相続した不動産の売却相場を把握するのに有効な手段といえます。

不動産情報ライブラリは国土交通省が運営しており、レインズマーケットインフォメーションは国土交通大臣指定の不動産流通機構によって運営されているため、信頼性も高いです。

参照元：国土交通省｜不動産情報ライブラリ

参照元：不動産流通機構｜レインズマーケットインフォメーション

【インターネットで販売中の物件情報を調べる】

不動産ポータルサイトでは、現在販売している物件情報で、販売価格が確認できます。

ただし、あくまで販売中の価格になるため、実際の成約事例とは異なることには注意が必要です。
実際の中古物件における不動産取引では、値引き交渉が行われることが一般的なため、販売価格よりも少し低い金額を想定しておくと良いでしょう。

2.「結果」

弊社が査定したところ、N様が見られた成約事例の坪単価とあまり変わらなかったため、すぐに売却のご依頼をいただきました。
売却活動には約6か月を要しましたが、無事購入希望者が見つかりました。