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1. 金沢市にお住まいのA様が、「金沢市内にある相続不動産の売却するにあたり、特定控除を使って節税した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

金沢市にお住まいの60代、女性です。
お父様が亡くなられて、ご実家の一戸建てを相続することになりました。
A様は金沢市内にある別の場所で暮らされているため、使い道がないため初めての不動産売却を考えており、使える節税制度があるなら教えてもらいたいと考えられています。

解決したいトラブル・課題

お父様はお1人で住んでいたため、ご実家は空き家状態です。
活用は考えておらず、売却して手放したい、その際少しでも節税したいと考えています。

不動産会社の探し方・選び方

A様は不動産売却が初めてなので、「不安を感じたときにすぐ相談できるように」と通いやすい場所にある不動産会社をいくつかインターネットでお調べになりました。

その中で

• 税理士と連携しており、探す手間がかからず便利だと思った
• 掲載されていた代表の方が優しそうだった

ことを決め手に、相談に行く不動産会社を選ばれました。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

相続した空き家もしくは土地を売ったときの所得（儲け）にかかる税金を安くできる制度があります。
適用するには要件を満たした状態であることが大切です。
まずA様には適用するための要件について詳しく説明をしました。

1.相続した空き家、土地売却時に使える「特別控除」について

相続した空き家や土地を売却した際に発生した所得（儲け）には、「譲渡所得税」という税金がかけられます。

課税対象になる所得（儲け）から決まった金額を控除（節税）できる制度の中で、「譲渡所得税」が対象である「特定空き家の3,000万円特別控除」という特例制度があります。
適用に必要な要件は、以下で全て満たす必要があります。

【適用範囲の期間】

• 2027年12月31日迄まで、また、相続開始の日から3年を経過する日の属する12月31日までに譲渡をしている

【適用される「空き家」の条件】

• 被相続人が相続の開始の直前まで1人で居住していた家屋である
  ※老人ホームに入っていても、その間誰も使用していなければ適応されます。
  一度でも別の人物が住んでしまうと無効
• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されている
• 区分所有登記されていない

【譲渡時の条件】

• 耐震リフォームをする、もしくは取壊して更地にしている
• 売却代金が1億円以下である

※2024年1月1日以降に売却する場合（2023年度に税が改正されました）

• 譲渡した年の翌年2月15日までに、耐震基準に適合すると証明をする、もしくは取壊し（更地化）が完了している場合には適用できます。
• 相続人が3人以上の場合は特別控除額が、2,000万円になります。

参考：国税庁No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

A様は

①相続が発生してから3年以内の譲渡である
②相続物件を現在A様は使用しておらず、空き家状態が続いている
※一瞬でも賃貸等してしまうと、特例制度が適用範囲外となる
③昭和56年5月31日以前に建築されている
※「取り壊して更地にした」もしくは「耐震リフォームが済んでいる」状態で売却手続きを踏むこと

うえで、適用に必要な要件も満たしていたので「特定空き家の3,000万円特別控除」を適用することができると分かりました。

A様は初めての不動産売却で、税金面に不安なことがあるとお話されていたので連携している税理士を紹介しました。

2.「結果」

A様の相続したご実家は、約4か月に買い手が見つかりました。
税理士と相談をしながらA様は特例制度に確認書類の準備や必要な手続きを進めて、無事に適用することができました。
今回売却した際の所得（儲け）は3,000万円以下だったため、譲渡所得税は0円でした。

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2.金沢市にお住まいのT様が、「築48年の相続物件を、解体して更地にしてから売却した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

金沢市にお住まいの50代、男性です。
お母様が亡くなられて、ご実家を相続することになりました。
ご実家は築48年で外壁にヒビが入っており、T様が住む予定もありません。
専門家に相談しながら手放したいと考えられています。

解決したいトラブル・課題

T様は金沢市内にある別の場所で、家族と住まわれており相続したご実家に住む予定はありません。
不動産の売却は今までしたことがないため築古のご実家をどのように売却できるのか、どんな方法が合っているのか、専門家に相談して、ベストな手続きで売却を進めたいと思われています。

不動産会社の探し方・選び方

T様は近所に住んでいる友人に、最近同じような経験をして不動産会社に相談したと教えてもらいました。

その時に友人が

• 親切な対応で、安心感があった
• 適切なアドバイスをもらえて、依頼した不動産も無事に売却できた

と話していたことをきっかけに、相談する不動産会社を決ました。

T様の「トラブル・課題」の解決方法

築古物件を売却する方法として、「そのまま売却」「解体して更地にしてから売却」「リフォーム」など複数あります。

物件状態はそれぞれ異なっており、どの方法が適切かは専門家に相談しながら検討することが重要です。

そのためにまずT様のご実家を調査して、状態を把握したうえで「そのままの売却」は難しいと判断しました。

そこで、「更地にしてから売却する」のか、「一部リフォームしてから売却する」のか費用面を中心に比較してT様ご本人に決めていただくことになりました。

1．「解体」と「リフォーム」の費用差について

解体した場合とリフォームした場合にかかる費用目安について解説します。

【解体した場合の費用】
解体する際にかかる費用目安
木造建築で30坪前後（102㎡）の場合だと、約90～165万円

ですが、必要なる解体費用は一般的に建物の構造だけでなく、広さ、立地環境などの様々な条件によって決まります。

構造別の坪単価で算出した解体費用の目安としては

• 木造建築：3万～5.5万円／坪
• 鉄骨造：3.5万～7万円／坪
• 鉄筋コンクリート造：6.5万～8万円／坪

です。

他に費用に関わる条件としては

• 重機が入る立地なのか
• どのような素材でできているのか
• 付帯工事はあるのか
• 埋蔵物の撤去はあるのか

などが関係します。

【リフォームした場合の費用相場】
木造住宅をリフォームした際にかかる費用目安
・700万円～1,000万円
※部分的か全体かどうかでも、金額が異なります。

部分的だった場合の例

• 耐震増強リフォーム　約50～200万円
• 間取り変更　約50万円～1,000万円以上（規模により幅が広い）
• 水回り（キッチン・風呂・トイレ・洗面所）　約130～250万円

弊社としてはT様のご実家は、耐震性が低く補強が必要であり、屋根の変形や壁のひび割れも見られたためリフォームよりも、解体して更地にする方がより安くなりそうだと判断しました。

さらに金沢市には解体費用の補助制度もあり、条件に合っていれば補助を受けることもできます。
金沢市の解体費補助制度について、詳しく知りたい方は以下のサイトをご覧ください。
参考：金沢市役所空き家活用室「空き家に関する補助制度」

T様自身も、比較をしたうえで解体を望まれたため解体が終わった後に更地になった状態で売却活動を行うことが決まりました。

弊社は解体業者との連携もとれているため、T様に解体業者をご紹介しました。

2．「結果」

解体業者を探す手間をかけず10日前後で更地にでき、補助制度の利用で解体費用も、想定より安く収まる結果となりました。
その後、約4か月で買い手が見つかり売却手続きを完了されました。

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3.金沢市にお住まいのM様が、「祖母の名義になっていた実家を、相続して売却した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

金沢市にお住まいの50代、女性です。
お父様が亡くなり、ご実家の相続が発生しました。
M様は住むことも、活用することも考えていなかったので売却を決めていましたが名義がおばあ様のままであったことが分かりました。

解決したいトラブル・課題

M様は別の場所でマンションを購入しており、ご実家を使う予定がなく売却を望まれています。しかし名義人が、被相続人のお父様ではなく手続きが進められません。
売却をするために他の相続人を特定し、話し合ったうえで、相続不動産の名義変更を行う必要があります。

不動産会社の探し方・選び方

M様はインターネットで、自宅から近い不動産会社をお探しになりました。

その中でも

• 事例やコラムが載っていて初心者にも分かりやすいホームページだった
• 司法書士などの専門家と連携しているので、売却時に何かトラブルがあってもすぐに対応できそうである

ことに惹かれて、不動産会社を選ばれました。

M様の「トラブル・課題」の解決方法

相続人名義が違う不動産を、そのまま相続したり売却したりすることはできません。
M様のおばあ様にはお姉様がいるためそちらの親戚も相続人候補です。
今回のように名義の違う不動産を売却するためには、そもそも「その不動産は誰が相続するのか」を明確にし、「相続登記」を行ってから、売却活動を進める必要があります。

1．相続登記の定義と流れ

相続登記の定義とは、「相続人が相続した不動産の所有権の移転を申請する手続き」のことを指します。

相続登記を行う、実際の流れは主に以下の通りです。

1．「登記事項証明書」を取得する
※「登記簿謄本」と呼ばれることもあります。
2．相続人調査を行って、相続人を特定する
3．相続人同士で遺産分割協議をする
4．必要書類を揃える
5．登記申請書を作成する

遺産分割協議は相続人全員の参加が必須で、1人でも参加していない相続人がいれば無効となってしまいます。
そのため、上記2の「相続人を全員特定すること」は重要です。
以下で詳しく解説します。

2．相続人の特定方法について

相続人は、「相続人調査」を行って確実に相続人を確定させることが重要になります。
「相続人調査」の方法は以下の流れで行います。

1. 被相続人（M様の場合、おばあ様）の本籍地で死亡後の戸籍謄本を習得する
2. 取得した戸籍の情報から、前本籍地の戸籍や戸籍に記載されている関係者の戸籍等を取得し、誰が相続人であるかを確認する

本籍地を何度か変更していた場合、変更した分だけ戸籍の習得が必要となり時間がかかります。

基本的には司法書士などの専門家に「相続人調査」を依頼することが一般的です。
手続きの複雑さや、確実に相続人の特定をするためにM様に弊社が連携している司法書士に相談することをご提案し、司法書士が調査した結果、相続人はもう1人いることが分かりました。

M様は司法書士を通じて、もう1人の相続人へ連絡をとり2人で遺産分割協議を開き、正式にM様がご実家を相続することで話がまとまりました。

3.「結果」

M様は「相続登記」をして、正式にご実家を相続されたあと売却活動を始めました。
それから約5か月後に買い手が見つかり、無事に全ての手続きを終えることができました。