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1.大阪府にお住まいのF様が、「金沢市の古い実家を『価値ある古民家』として売却した」事例

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

F様は大阪府のマンションにご家族とお住まいの50代のお客様です。
昨年お父様が逝去され、古民家である実家の一戸建てを相続されました。
金沢市に古民家の「町家」が歴史遺産と観光資源になっていますが、F様のご自宅も「町家」の様式を備えている様です。

解決したいトラブル・課題

F様のご実家は、藩政時代の景観が保たれている「長町武家屋敷跡」の近くにあり、当時の町人の住宅である「町家」の様式を備えています。
しかし、F様は結婚してからは大阪府に移住し、実家を利用する予定がありません。
また、遠方からでは実家の管理には負担がかかりますし、不動産の知識が全くないので手放したいと考えています。
できれば解体などせず、古民家としての価値を理解し、利用してくれる人に売却したいと考えています。

不動産会社の探し方・選び方

F様は、実家を「価値ある古民家」として売るには地元の不動産会社に頼るのが一番だと考えました。
インターネットで検索していると、

• オンラインで遠方からも相談ができる
• 「どこに相談したらいいのか分からないような悩み」にも積極的に応じている

不動産会社を見つけ、まず電話で相談してみることにしました。

F様の「トラブル・課題」の解決方法

弊社はF様に、古民家であるご実家の価値を活かしながら売るための方法をご説明いたしました。

1.古民家を売るために行った方が良い3つの事

・建物の「ホームインスペクション」を受ける

ホームインスペクションとは、建物の「健康診断」に該当します。
「専門知識を持つ検査員が、建物の基礎や外壁などの部位ごとに発生している、ひび割れや雨漏りなどの劣化や不具合を、目視や計測で調査」します。

築古物件の場合は特に、建物の劣化状況を把握しておかないと、契約内容との不一致を指摘され、「契約不適合責任」を買主に問われる可能性があります。
費用の相場は、基本的な目視検査で5万～7万円程度、詳細な検査では6万～12万円程度です。

参考：国土交通省　「改正宅地建物取引業法の施行について」
参照：NPO法人　日本ホームインスペクター協会「住宅診断（ホームインスペクション）とは」

ホームインスペクションを受けることで、建物の状況を明らかにし、買主に安心感を与えることができます。

・家の中の「残置物」を撤去する

家具や家電など、空き家に残された「残置物」の全撤去は義務ではありませんが、売るためには事前撤去が望ましいです。

「残置物」の処分の手間や費用負担のある物件を買い手は敬遠します。
まだ利用価値のある家財に関しては、購入者に確認して譲ることも可能です。
また、アンティークとして価値のある遺品の買取を業者に依頼することもできます。

・増築や再建築が可能な物件であるか調べておく　

建築当時は合法的であった建物も、その後の法律の改正や用途地域の変更で違反となってしまう「既存不適格」物件に該当していないか確認しましょう。

「既存不適格物件」はそのまま住み続けるには問題がありませんが、改築や増築に制約があります。
あらかじめ自治体の担当部署に確認をするのが良いでしょう。

参照：金沢市役所　建築指導課　「建築基準法による各種規制・緩和等について」

なお、金沢市では毎年100件以上の町屋が解体されているといわれ、この状況を憂慮した金沢市は1件でも多くの「金澤町家」を次世代に継承するために、解体等の事前届出制度を設けています。
また、町屋の活用に際し、改修や改築工事を最大300万円の補助金で支援しています。

参照：金沢市　金澤町家情報館　「金澤町家を直して活用したい」

2.「結果」

金沢市の町家保全事業について詳しく知らなかったF様は、弊社を通じて町家の売却をすることにしました。

売りに出してから半年後、市の補助金制度を利用して店舗を開業したいという買い手が見つかり、Ｆ様は金沢市の歴史の一部として実家が新しく生まれ変わることに、大変ご満足されたご様子でした。

F様に「不動産売買の経験がないのに、築古でも解体することなく売却できたのは、大切にしていた実家「町家」に対する想いをきちんと汲み取ってくれたからです。大変感謝しています。」とおっしゃっていただきました。

　

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2.野々市市にお住まいのK様が、「金沢市の一戸建てを相続し、知識0の状態で売却した事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

K様は野々市市にお住まいの50代の女性です。
お母様を亡くされ、金沢市にある一戸建てのご実家を相続されました。
しかし、すでにK様は野々市市のマンションにお住まいであり、実家に戻る予定はありません。
そのため、相続した実家は売却したいお考えです。

解決したいトラブル・課題

K様は不動産会社を利用したことがなく、不動産取引に関する知識が全くありません。
不動産に関する本を手に取ってみましたが、専門用語が多く、初心者であるK様は不動産取引の流れがよく理解できません。
実際に対面で不動産会社にわかりやすく教えてもらいたいと思いました。

不動産会社の探し方・選び方

K様がインターネットで実家のある金沢市に詳しい不動産会社を探していると、

• 不動産相続の専門サイトと売却のサイトがある
• はじめて不動産売却される方必見！というコーナーがあった

Ｋ様は自分にピッタリの会社だと感じ、相談先に選ぶことにしました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

不動産売却初心者のK様のために、最初に不動産売却の流れと契約方法について説明しました。

1．不動産売却の流れ

「不動産売却の手順」は以下のとおりです。

1．不動産会社に査定を依頼する
2．不動産会社と契約を結ぶ（ここまで約1～2週間）
3．不動産会社が売却活動を始める
4．買主が見つかり、買主側と売買契約を結ぶ（ここまで約3～6か月）
5．代金を受け取り、買主側に不動産を引き渡す（ここまで約4～7か月）
6．確定申告を行う（翌年）

不動産会社と契約を結ぶ前に、複数の不動産会社に査定依頼することができます。
また、「一番高い査定額が最良の選択とは限らない」ので、注意が必要です。
査定額が市場価格と大きくかけ離れていれば、売却の可能性が低くなります。

そのため、現地の市況に精通し、売れる「適正価格」がわかる不動産会社を選ぶことが大切です。
また、不動産会社に周辺地域の成約事例を見せてもらい、相場を把握しておくことも大事です。

2．不動産会社と結ぶ「媒介契約」

媒介契約とは、不動産会社に売買を仲介してもらうために不動産会社と結ぶ契約です。
媒介契約は以下の3種類があり、取引を内密にしたいか、どれだけ高く、早く売りたいか、などの条件によって、売主にとって最適な契約の種類が異なります。

＜3種類の媒介契約＞

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※1不動産流通機構（レインズ）とは、不動産会社間で売却物件の情報を共有するための公的なネットワークです。
※2売主が自分で見つけた買主と直接取引することをいいます。

「売れやすい魅力的な物件」である場合は、最高値の購入価格を選んで売れるので「一般媒介契約」が有利に働きます。
その一方、扱いづらく人気のない物件の場合は、不動産会社にとって優先して売却する動機がないため、売却の可能性が低くなります。

「専任」及び「専属専任」の媒介契約では、契約を結んだ不動産会社のみが売り主の物件を取り扱い、売却が決まれば仲介手数料を得られる為、その分売却に積極的になってもらえる利点があります。

3.「結果」

当社と「専属専任媒介契約」を結ばれたＫ様は、築古でありながら駅近で立地条件が良かったこともあり、売りに出して5カ月で無事売却できました。

K様にとって初めての不動産売却でしたが、自主的に選択できる形でサポートしてもらい、安心して売却できたと満足されていました。

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3.金沢市にお住まいのA様が、「相続した実家を不動産会社へ売却し2ヶ月でマンションに住み替えた事例」

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は金沢市内にお住まいの60代のA様です。
同居していたお父様が他界され、ご実家を相続されました。
A様のご実家は一人暮らしには大きいため、近いうちにマンションに住み替えたいとお考えです。

解決したいトラブル・課題

A様は購入したいマンションを見つけており、購入資金に実家の売却益を充てれば購入できそうです。
しかし、どれだけ高く売れるのか、そもそも新居を購入する前に売れるのか、A様には見当がつきません。

不動産会社の探し方・選び方

住み替え計画を立てるためには、不動産会社に相談した方がよいとA様は考えました。
インターネットで相談先の不動産会社を探していると、

• 住み替えについての記事や相談例があった
• 会社の強みに「真心をこめた誠心誠意な顧客対応！」とあった

不動産会社が見つかり、相談しに行くことにしました。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

A様には住み替え方法の2パターン

• 先に不動産を売却する「売却先行」
• 先に購入する「購入先行」

のメリットとデメリットをお伝えしました。

1.「売却先行」と「購入先行」のメリット・デメリット

〈売却先行と購入先行のメリット・デメリット〉

※表は左右にスクロールして確認することができます。

A様のお話では、Ａ様は実家のローンは完済しているが、マンションを購入する資金は足りないので、「売却先行」を選びたい、とのことでした。

さらにA様は、購入したいマンションは決まっているので、仮住まいを探す手間と費用をなくしたいとお望みです。

A様のご希望通りいいタイミングで引っ越しができるように、弊社は買取をご提案いたしました。

2.「結果」

A様に弊社の査定価格にご納得いただけたため、A様のご実家を弊社で買取いたしました。
A様は早速ご希望のマンションを購入され、売却と購入が同時期に実現できたA様は仮住まいを用意する必要もなく、無事2か月で住み替えに成功することができました。