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- 【金沢市版】不動産相続における生前対策を行った事例
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1.金沢市にお住まいのY様が、「売却した家に住み続けられるリースバックを活用して、相続対策をした事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
| 所在地 | 金沢市山科 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 136.95m² | 土地面積 | 218.54m² |
| 築年数 | 60年 | 成約価格 | 980万円 |
| 間取り | 6DK | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
Y様は、金沢市にお住まいの70代の女性です。
相続における生前対策として住み替えを検討しており、現在お住まいの一戸建てを売却したいとお考えです。
ご子息は東京でマンションを購入してご家族と生活しており、将来金沢市に移り住む予定はありません。
そのため、金沢市の築古の一戸建てを残すことが、将来の相続手続きの負担になると懸念されています。
解決したいトラブル・課題
課題
相続における生前対策として、現在の自宅の戸建てを売却して現金にしておきたい。また、売却後の新しい賃貸物件も探したい。
現在住んでいる一戸建てを売却して現金化しておくことで、ご子息の相続手続きの負担を軽減したいと望まれています。
加えて、Y様が自宅売却後に住む賃貸物件についても相談したい意向があります。
不動産会社の探し方・選び方
Y様は金沢市内にある不動産会社を何軒か訪れ、実際に相談を行いました。
相談した中で
- 金沢市の不動産事情に詳しく、親身に相談に乗ってくれた
- 最適な提案をしてくれた
といった点が決め手となり、依頼する不動産会社を決めました。
Y様の「トラブル・課題」の解決方法
Y様との詳しいお話から、生前対策が必要であることは理解しつつも、ご自宅の売却には少し抵抗感をお持ちであることが明らかになりました。
また、ご子息が年に一度、お孫様を連れて帰省される際、現在の広い自宅では宿泊が可能ですが、賃貸物件に移るとホテル滞在が必要になり、お孫様と過ごす時間が減ってしまうのも残念に思われているご様子です。
そこで、
- 自宅を売却して現金化する
- ご子息の家族も泊まれる広い自宅に今後も住める
ことが可能な「リースバック」を提案しました。
1.リースバックとは
リースバックとは、自宅を売却して資金を得るとともに、その後は同じ物件を賃貸として借りて継続して住む手法です。
リースバックを活用すれば、Y様は自宅を不動産会社に売却して現金化でき、売却した自宅を不動産会社から賃貸として借りて、そのまま住み続けることが可能です。
リースバックのメリット、デメリットは以下のとおりです。
【メリット】
- 売却後もそのまま自宅に住み続けられる
- 自宅を現金化できる
- 引っ越しの必要がない
- 物件を内密に売却できる（近隣の方に知られない）
【デメリット】
- 売却金額が相場より安くなる可能性が高い
- 長く住むと賃料が売却金額を超えることもある
- 契約の内容次第では、住み続けられない可能性がある
ただし、リースバックに関してはトラブルも多いため注意が必要です。
不明点を不動産会社に確認したり、国土交通省が発行している「住宅リースバックに関するガイドブック」を参照したりするなど、ご自身でも理解を深めておきましょう。
2.「結果」
リースバックにはデメリットもありますが、「自宅を売却して現金化できて、そのまま自宅に住める」という点でY様の課題を解決できるため、大変喜んでいただきました。
結果、実際にリースバックを活用し、自宅を売却して現金化され、現在も変わらず自宅に住まれています。
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2.大阪府にお住まいのH様が、「父親の認知症が進行する前に、生前贈与してもらい相続前の実家を売却した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
| 所在地 | 金沢市久安 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 99.25m² | 土地面積 | 145.28m² |
| 築年数 | 59年 | 成約価格 | 1,150万円 |
| 間取り | 4LDK | その他 | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
大阪府にお住いの50代のお客様です。
H様のお父様は金沢市のご実家で一人暮らしをされていますが、軽い認知症の症状がみられるようになりました。
今後症状がひどくなれば、老人ホームへの入所を検討されており、そのときにはご実家を売却して、老人ホームの費用に充てようと考えています。
解決したいトラブル・課題
課題
父親の認知症が進行した場合、実家を売却して老人ホームの資金に充てられるように前もって準備しておきたい。
H様には東京にお住まいの妹様がいらっしゃいますが、H様姉妹にはそれぞれご家族がおり、お父様の金銭サポートは現在しておらず、老人ホーム費用の捻出も難しい状況です。
そのためお父様の認知症が悪化した場合に備えて、速やかに現金化できるように、ご実家の売却準備を進めたいと考えられています。
不動産会社の探し方・選び方
H様は「不動産」「相続」ともに詳しくなかったため、ご実家のある金沢市近郊にある相続に詳しい不動産をインターネットで探し、
- 相続専門サイトがあって、さらに士業とも連携しているので安心感がある
- 物件売却の事例が多数あり、不動産売却に強そう
といった点が問題解決に繋がると感じ、相談する不動産会社を決めました。
H様の「トラブル・課題」の解決方法
H様からご事情を伺うと、お父様はすでに認知症の兆候が見られるとのことでしたので、早めの対応が必要です。
そのため、お父様から「生前贈与」によってご実家を譲り受け、「相続時精算課税制度と相続税の基礎控除額」で贈与税や相続税を非課税にする方法を提案しました。
1.「生前贈与」で実家を相続する
生前贈与とは、被相続人が死亡する前に他者へ財産を分け与える行為です。
H様の場合は、お父様の認知症が悪化してしまうと、成年後見制度を利用するしかありませんが、準備から完了までは6か月以上かかることもあります。
そのため、認知症が悪化する前にお父様からご実家の土地と建物を「生前贈与」という形で譲り受ければ、いつでもご実家の売却が可能になります。
2. 相続時精算課税制度を活用して贈与税を先送りにする
「生前贈与」を選択すると、相続時に受け取る財産が減って相続税が軽減される可能性がありますが、「贈与税」がかかります。
H様は、贈与税の支払いについても心配されていたため、「相続時精算課税制度」を活用することをおすすめしました。
相続時精算課税制度とは、贈与段階の課税については、相続時の精算を前提に、贈与税の支払いが先送りされる制度です。
参照：一般社団法人 全国銀行協会｜「相続時精算課税制度」っていったいどんな制度？
つまり贈与者が他界されたときに、生前贈与した財産も含めて相続税が課税されることになります。
相続時精算課税制度は2,500万円までが対象ですが、H様の場合、生前贈与されたご実家の評価額が1,150万円だったため、適用範囲内となります。
3．「結果」
H様が生前贈与を受けてから、1年後にお父様は老人ホームへ入所されました。
ご実家の所有権は、すでにお父様からH様に移っていたため、ご実家を売却。その売却益を老人ホームの費用に充てています。
また、今回のH様の場合、相続税の基礎控除額の範囲内のため、相続税は非課税となりました。
思っていたよりも早くお父様の症状が悪化したため、早めに準備しておいてよかったとH様に感謝していただきました。
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3.金沢市にお住まいのA様が、「相続人に認知症の母親がいたが、成年後見制度を利用して相続マンションを売却した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
| 所在地 | 金沢市富樫 | 種別 | マンション |
|---|---|---|---|
| 専有建物面積 | 86.16m² | 築年数 | 43年 |
| 成約価格 | 1,180万円 | 間取り | 2LDK |
| その他 | ― | ― | ― |
相談にいらしたお客様のプロフィール
A様は、金沢市にお住いの50代のお客様です。
金沢市にあるマンションで一人暮らしをされていたお父様が亡くなられ、相続が発生しました。
A様はお父様が住まわれていたマンションの売却を希望していますが、お母様が認知症で数年前から老人ホームに入所されているため、相続手続きとマンションの売却をどのように進めてよいか知りたいと思われています。
解決したいトラブル・課題
課題
相続人に認知症の母親がいるなかで、相続手続きやマンションの売却を行いたい
A様はすでに金沢市内で一戸建てを建てご家族4人で生活されており、お父様が数年前に住み替えた金沢市のマンションに住まわれる予定はありません。
そのため、売却を希望しています。
不動産会社の探し方・選び方
A様は、ご実家がある金沢市近郊の不動産会社に相談することを決めていました。
マンションの売却実績があり、相続に関する問題に対応できる不動産会社を探しており、複数の会社のホームページを確認しました。
不動産会社を選ぶ際のポイントとして、
- 相続に関して無料相談ができる
- 金沢市内でのマンション売却の実績がある
- 司法書士など各専門家と連携している
といった点を重視し、不動産会社を選びました。
A様の「トラブル・課題」の解決方法
N様ご兄弟は遺言書通りに相続するとのことだったので、遺言書がある場合にどんな手続きが必要なのかについて、ご説明しました。
遺産分割の際に認知症の相続人がいる場合は、遺産分割協議の手続きを進めることが難しくなります。
その場合、「成年後見制度」を活用すれば、遺産分割を進めることが可能です。
1.「成年後見制度」について
成年後見制度とは、認知症などで判断能力が不十分な人のために、法律行為や財産管理をサポートする制度です。
成年後見制度を活用するには、診断書などの書類と手数料が必要となり、裁判所に成年後見開始の申立をします。
裁判所によって専任された成年後見人には、本人の代わりに財産管理や契約締結・取り消しなどの手続きができるようになります。
なお、成年後見人となるために、特別な資格は必要ありませんが、以下の欠格事由に該当する場合は成年後見人になれません。
- 未成年
- 家庭裁判所で後見人などを解任されたことがある人
- 破産者
- 被成年後見人に対して訴訟をしている、またはした人、およびその配偶者、直系血族
- 行方の知れない人
参照：民法｜847条、876条の2第2項、876条の7第2項
成年後見人には、弁護士など親族以外の第三者が選任される事が一般的で、令和4年においては約8割が親族以外の第三者後見人となっています。
また、成年後見制度はあくまで本人の保護を目的にする制度なため、本人が判断能力を回復するか、亡くなって本人を保護する必要がなくなるまで継続され、原則的に解約することはできません。
そのため成年後見人には、毎月2～６万円の報酬を渡す必要があります。
A様はマンションの売却を進めるために家庭裁判所へ申し立てを行い、後見人を選任してもらうことになりました。
2.「結果」
A様は成年後見制度を活用して遺産相続を進め、金沢市のマンションを無事に売却できました。
成年後見人の報酬は、マンションの売却益からA様が負担されています。
