【金沢市版】不動産の相続トラブルを回避できた事例

金沢市における、「不動産の相続トラブルを回避」するまでを事例形式で３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

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【金沢市版】不動産の相続トラブルを回避できた事例

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1.神奈川県にお住まいのW様が「金沢市で相続した土地を分筆することで、兄弟間のトラブルを回避できた事例」

お客様の相談内容

売却物件概要

所在地	金沢市東兼六町	種別	土地
面積	110.52m²	成約価格	285万円
間取り	-	その他	住宅用地

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は神奈川県にお住まいの50代のW様です。
お父様がお亡くなりになり、W様はお兄様と土地を相続することになりました。
W様は土地を利用する予定がなく売却を希望されていますが、一方のお兄様は相続した土地を活用することを望んでいます。

解決したいトラブル・課題

課題
相続した土地を売却するか、活用するかで兄弟間の意見が合わない

W様兄弟は話がまとまらず、土地をどのように相続するのがベストなのか、相続不動産に知見がありそうな不動産会社に相談することにしました。

不動産会社の探し方・選び方

W様兄弟は相続不動産に知見がありそう且つ、遠方からでも気軽に相談できる不動産会社が良いと思い、

相続相談にも対応している
オンライン相談が可能である

上記2点を重視し不動産会社をネットで探し、いくつかの不動産会社のホームページを比較して決めることにしました。

W様の「トラブル・課題」の解決方法

いくつかの不動産会社のホームページを見比べた結果、唯一相続に関する専門ページがあった弊社に相談いただきました。
W様兄弟には、土地をどのように相続するかで意見が合わないとのことでしたので、土地を均等に分けて相続できる「分筆」をおすすめしました。

1.「分筆」とは

分筆とは、1つの土地を複数に分けて登記することです。

複数の相続人で土地を分けたいときや、一部を売却したいときなどに利用されます。
従って、W様のようなケースに最適な解決方法です。

分筆は相続人自身でも行うこともはできますが、土地の測量といった専門的な技術を要するため、土地家屋調査士に任せることが一般的です。
従って、土地家屋調査士への報酬などが発生し、作業内容によっては高額になるケースがあります。

分筆をする際にかかる費用としては10万円～数百万円です。
費用の内訳は以下の通りです。

＜分筆にかかる費用＞

内訳	費用・概要
土地家屋調査士への報酬	・分筆登記のみ：5万円～・境界がすでに確定している場合：10万円～50万円程度・境界確定測量を行う場合：50万円～100万円程度
登録免許税	1筆ごとに1,000円

費用は境界が確定しているか、そうでないかで大きく変わってきます。

2.「結果」

W様兄弟は再び話し合い、分筆することで合意しました。
Ｗ様が相続された土地は境界が確定していたので、約40万円で分筆することができました。

お兄様は土地を活用することになり、W様は弊社と売却活動を始めました。
5ヶ月後に無事、買手が見つかりW様は売却活動を終えることができました。

お兄様の土地活用に関してもサポートさせていただいています。

2.金沢市にお住まいのG様が、「相続不動産を代償分割し、兄弟間の相続トラブルを回避した事例」

お客様の相談内容

売却物件概要

所在地	金沢市円光寺本町	種別	一戸建
建物面積	60.06m²	土地面積	70.81m²
築年数	築44年	査定価格	810万円
間取り	4DK	その他	―

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は金沢市にお住まいの60代のG様です。
お母様がお亡くなりになり、G様はお兄様と実家を相続することになりました。
G様はもともと実家にお住まいで、このまま住み続けることを希望されています。
一方のお兄様は遠方にお住まいのため、実家を利用する予定はないので遺産を半分もらえればG様がそのまま済んでも異論はないとおっしゃっています。

解決したいトラブル・課題

課題
遺産を半分に分け、自分がそのまま住み続けたい。

お父様の預金額は400万円です。
G様兄弟は「代償分割」をするために不動産会社に査定依頼することにしました。

不動産会社の探し方・選び方

G様は以前、知人が「不動産のある地域の不動産会社の方が地域性や地価を把握しているため的確に査定してくれる」と話していたことを思い出しました。
そのため

地元密着の不動産会社
売却実績が豊富

上記2点を重視しネットで探し、いくつかの不動産会社に問い合わせました。
「査定評価のポイントの説明がある」点を重視した理由は査定に関する説明をしてくれるところの方が納得の行く価格を提示してくれそうと思ったからです。

G様の「トラブル・課題」の解決方法

最終的にG様は、ホームページに市内の不動産市場の動向に関する記事を掲載し、問い合わせていただいた際にも「査定で重視する点」を説明した弊社に好感が持てたそうで、相談していただけることになりました。
G様兄弟は「代償分割」を希望されていたので、まずは「代償分割」に関する説明を行いました。

1.「代償分割」とは

「代償分割」とは、相続人が複数いて不動産のように分割が難しい資産が含まれている場合、特定の相続人がその財産を引き継ぎ、他の相続人に金銭などで代償を支払うことで調整する方法です。

「代償分割」が向いているケースは以下のとおりです。

【代償分割が向いているケース】

特定の相続人が財産を単独で取得したい場合
相続人の数が多い場合
不動産などの分割が難しい財産

2.「代償分割」のメリットとデメリット

代償分割には以下のメリットとデメリットがあります。

【代償分割のメリット・デメリット】

メリット	・不動産の利用が継続できる代償分割にすることで、遺産をそのまま使用することが可能となります。・柔軟な分割が可能物理的な分割が困難な資産（不動産など）についても、公平な分割が行えます。
デメリット	・相続税以外の税金がかかる可能性がある代償分割では、財産額を超える代償金を支払った場合、差額が贈与とみなされ贈与税がかかる場合があります。・代償金の負担代償金の支払いにはまとまった資金が必要であり、代償金を支払う相続人が資金を準備できない場合、実現が難しいことがあります。

メリット

・不動産の利用が継続できる
代償分割にすることで、遺産をそのまま使用することが可能となります。

・柔軟な分割が可能
物理的な分割が困難な資産（不動産など）についても、公平な分割が行えます。

デメリット

・相続税以外の税金がかかる可能性がある
代償分割では、財産額を超える代償金を支払った場合、差額が贈与とみなされ贈与税がかかる場合があります。

・代償金の負担
代償金の支払いにはまとまった資金が必要であり、代償金を支払う相続人が資金を準備できない場合、実現が難しいことがあります。

G様の物件を査定した結果810万円と、お父様の預金額（400万円）を上回る結果になりました。
「代償分割」を行うには、G様が205万円の代償金を無事に用意することができれば問題なく手続きを進めることが可能です。

3.「結果」

G様は、205万円の資金を用意できるとのことで「代償分割」を無事に行えそうです。

その後、お兄様はお父様の預金とG様から代償金として現金205万円をもらい、G様は希望通りご実家に済み続けることが可能となり、2人とも納得のいく結果で終わることができました。

3.金沢市にお住まいのA様が、「2軒の相続不動産を換価分割で、相続財産を姉妹で均等に分けた事例」

お客様の相談内容

相続物件① 概要

所在地	金沢市粟崎町ヌ	種別	一戸建
建物面積	90.28m²	土地面積	108.75m²
築年数	築40年	成約価格	720万円
間取り	5DK	その他	-

相続物件② 概要

所在地	金沢野町	種別	一戸建
建物面積	73.42m²	土地面積	91.75m²
築年数	築47年	成約価格	660万円
間取り	5K	その他	-

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は金沢市にお住まいの50代のA様です。
お母様がお亡くなりになり、A様は妹様と市内にあるご実家と空き家を相続しました。
A様姉妹は共に持ち家があり、相続したご実家に移り住む予定も活用する予定もありません。
はじめは、Ａ様がご実家を、妹様が空き家をそれぞれ相続しようという事にしていましたが、後日、妹様から金額差が出たら不公平だと言われ困っている状況です。

解決したいトラブル・課題

課題
実家と空き家を公平に相続できる方法を知りたい。

A様姉妹は2軒を公平に分ける方法を不動産会社に相談することにしました。

不動産会社の探し方・選び方

A様姉妹は気軽に相談できる不動産会社をネットで検索し、

相続の問題に詳しそう
無料相談が可能

上記2点を重視して探しました。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

いくつかの不動産会社のＨＰを見比べた結果、相続の専門サイトがあり無料相談を行っている弊社に相談いただきました。

A様姉妹はご実家と空き家を、不公平なくそれぞれ相続したいとのことでしたので「換価分割」をおすすめしました。

1.「換価分割」とは

「換価分割」とは、相続財産に不動産といった物理的に分け合うことが難しいものがあった場合、売却して現金化し、その現金を相続人で分配する方法です。
相続人間での公平な分割がしやすくなるというメリットがあります。

換価分割が向いているケースは以下のとおりです。

相続人が複数で、平等に分配する必要がある場合
相続人が複数いて、特定の人が不動産を独占する形にしにくい場合には、換価分割による公平な分配が求められる
不動産などの分割が難しい財産がある場合
不動産は分割が難しいため、売却して現金化することで、各相続人が分けやすくなる
現金が不足している場合
遺産に現金が少なく、不動産や高額な動産が中心となっている場合に、換価分割が利用される

2.「換価分割」の流れ

「換価分割」は以下の流れで行われます。

【換価分割の流れ】

1.遺産分割協議	まず、相続人全員が換価分割に同意する必要があります。協議を行い、売却後の現金の分配方法などを決め、遺産分割協議書を作成しましょう。
2.相続登記	被相続人名義の不動産は売却できないので相続人全員の共有名義、または代表者の単独名義に変更しておく必要があります。
3.不動産の売却準備	換価分割が決定したら、売却する財産の準備を進めます。
4.売却代金の分配	買手が見つかり、売却代金を取得したら遺産分割協議書で定めた割合に基づいて相続人に分配します。